Cómo usar esta calculadora paso a paso
- Paso 1 — Introduce el precio del inmueble y los gastos de compra/reforma: Indica el precio de adquisición más el ~10% de impuestos (ITP y notaría) y adecuación.
- Paso 2 — Añade el alquiler mensual esperado y los gastos anuales: Escribe la renta mensual estimada y la suma anual de IBI, comunidad de propietarios y seguro.
- Paso 3 — Compara la rentabilidad bruta, neta y el cashflow mensual: Obtén el porcentaje real de retorno sobre tu inversión y los años necesarios para recuperarla (PER).
¿Qué se considera una buena rentabilidad neta de alquiler en España?
Según las estadísticas del Banco de España y los portales inmobiliarios, la rentabilidad bruta media de la vivienda en España ronda el 6,5% – 7,5%. Una vez descontados los impuestos de adquisición (ITP y notaría) y los gastos fijos anuales (IBI, comunidad, seguro de hogar/impago y mantenimiento), una rentabilidad neta superior al 5,0% – 5,5% se considera atractiva frente a productos de renta fija.
Fórmulas de Rentabilidad Bruta, Rentabilidad Neta y PER Inmobiliario
Rentabilidad Bruta (%) = [ (Alquiler Mensual × 12) ÷ Precio de Compra ] × 100
Inversión Total = Precio de Compra + Impuestos (ITP/IVA + Notaría + Registro) + Reforma
Rentabilidad Neta (%) = [ (Alquiler Anual − Gastos Anuales Fijos) ÷ Inversión Total ] × 100
PER Inmobiliario (Años) = Inversión Total ÷ Beneficio Neto Anual
Inversión Total = Precio de Compra + Impuestos (ITP/IVA + Notaría + Registro) + Reforma
Rentabilidad Neta (%) = [ (Alquiler Anual − Gastos Anuales Fijos) ÷ Inversión Total ] × 100
PER Inmobiliario (Años) = Inversión Total ÷ Beneficio Neto Anual
| Tipo de activo en alquiler | Rentabilidad Bruta típica | Rentabilidad Neta real | Perfil de riesgo y gestión |
|---|---|---|---|
| Piso en zona prime (Gran capital) | 4,2 % – 5,2 % | 3,1 % – 3,9 % | Muy bajo riesgo · Alta revalorización |
| Vivienda familiar en barrio consolidado | 6,2 % – 7,4 % | 4,8 % – 5,8 % | Riesgo bajo · Inquilinos de larga duración |
| Alquiler por habitaciones (Estudiantes/Trabajadores) | 8,5 % – 11,0 % | 6,5 % – 8,4 % | Mayor rotación y gestión activa |
Si vas a financiar la compra del inmueble con préstamo hipotecario, simula la letra mensual y los gastos de escritura en nuestra calculadora de compra de vivienda e hipoteca y planifica futuras reducciones de deuda con el simulador de amortización anticipada de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre inversión inmobiliaria
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta?
La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales de alquiler entre el precio de venta del anuncio. La rentabilidad neta real resta a los ingresos todos los gastos anuales del propietario y divide el beneficio limpio entre la inversión total desembolsada (precio del piso + ITP + notaría + reforma).
¿Qué reducción fiscal tiene el alquiler de vivienda habitual en el IRPF?
Con la Ley de Vivienda vigente, el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual disfruta con carácter general de una reducción del 50% en el IRPF (que puede subir al 60%, 70% o 90% si se rehabilita la vivienda, se alquila a jóvenes en zonas tensionadas o se rebaja la renta respecto al contrato anterior).
¿Cómo afecta la compra con hipoteca a la rentabilidad del capital invertido (ROCE)?
Gracias al apalancamiento financiero, si la rentabilidad neta del inmueble (por ejemplo, 5,8%) es superior al coste de interés de la hipoteca (por ejemplo, 2,9%), la rentabilidad financiera sobre el dinero que tú has puesto de tu bolsillo (entrada + impuestos) puede superar el 9%–11% anual.
¿Qué gastos del alquiler son deducibles en la Declaración de la Renta del propietario?
Puedes restar de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para obtener el alquiler: intereses de la hipoteca (no el capital), IBI, tasa de basuras, cuotas de la comunidad de vecinos, seguro de hogar y de protección de pagos, reparaciones de conservación y el 3% anual de amortización del valor de construcción.
¿Qué es la regla del 1% al analizar pisos de inversión?
Es un filtro rápido utilizado por inversores inmobiliarios: busca viviendas cuyo alquiler mensual bruto represente al menos entre el 0,7% y el 1% del precio total de compra.
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